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Bail verbal : prouver l'existence du bail

  • Bail verbal : prouver l'existence du bail

    Questions

    J'exploite des champs avec un bail verbal depuis 2010. En 2010 et 2011, le propriétaire a encaissé les fermages. En 2012 et 2013, il a refusé les chèques. En mars 2014, il a établi un bail à un autre exploitant. Comment faire reconnaître le bail ?

    Réponse

    Un bail verbal est assimilé à un bail rural. L'article L. 411-4 du code rural précise que les baux conclus verbalement sont censés être faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type arrêté pour le département. Il est donc régi par les mêmes règles.

    Pour réclamer des droits sur ces champs, vous devez prouver que vous être le fermier en place. Compte tenu de l'absence d'écrit, il est toujours très difficile d'établir la preuve d'un bail verbal.

    Une chose est sûre, elle ne peut résulter de la seule exploitation ou occupation des lieux. En effet, il peut s'agir d'une simple tolérance ou encore d'un prêt à titre gratuit. L'article L. 411-1 alinéa 1 du code rural définit le bail rural comme toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter.

    Comme vous le voyez, le prix est un élément déterminant pour caractériser le bail. En général, la preuve du paiement suppose la production de quittances ou de reçus par le propriétaire. En revanche, la preuve n'est pas apportée par l'affiliation à la MSA ou la déclaration des surfaces à la Pac car ce sont des actes unilatéraux. D'après les textes, la preuve peut être apportée par tous moyens.

    En cas de litige, vous devez saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour faire reconnaître votre bail en apportant les éléments de preuve dont vous disposez.Le refus d'encaissement des fermages par le propriétaire ne peut pas être un argument pour évoquer une résiliation du bail. En effet, la résiliation pour défaut de paiement des fermages est soumise à une procédure d'application stricte.

    Le propriétaire doit mettre le fermier en demeure de payer le fermage par lettre recommandée avec accusé de réception. Il faut deux défauts de paiement de tout ou partie du fermage ayant persisté plus de trois mois après mise en demeure pour envisager une résiliation auprès du tribunal.

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