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Bail : le fermier retraité ne peut sous-louer les terres

  • Bail : le fermier retraité ne peut sous-louer les terres

    Questions

    Je suis en train de reprendre une surface de 1,4 ha à un exploitant qui part à la retraite. Cette surface fait partie d'un îlot plus grand (5,20 ha). Le retraité est locataire des 3,80 ha restants. Il souhaite poursuivre le bail jusqu'à son terme, en 2016. J'ai demandé une autorisation d'exploiter sur les 1,40 ha, mais pas sur le reste. En réalité, j'exploiterai le tout. Est-ce légal ? Le retraité peut-il envisager de faire des ventes d'herbe sur les surfaces qu'il loue ?

    Réponse

    Vous ne pouvez pas exploiter les terres pour lesquelles vous n'avez pas d'autorisation d'exploiter.

    Dans le principe, le retraité ne peut pas vous demander de cultiver les terres qu'il a en location à sa place.

    S'agissant des ventes d'herbe, le risque est de voir requalifier la vente en sous-location.

    L'article L. 411-35 du code rural interdit au preneur de sous-louer les biens pris en location.

    On est en présence d'une sous-location prohibée lorsque le preneur a mis le bien ou une partie du bien à la disposition d'un tiers moyennant un loyer, une redevance ou toute autre contrepartie.

    Selon la jurisprudence, le point de savoir à qui incombe la charge du travail de culture et d'entretien est souvent un élément important de l'appréciation du transfert de jouissance.

    Le propriétaire des 3,80 ha peut demander la résiliation du bail pour sous-location prohibée. Et même si le transfert est intervenu sans contrepartie, l'opération peut être comprise comme une cession de bail prohibée.

    Dans les deux cas, la résiliation du bail peut être demandée, ainsi que des dommages et intérêts au fermier.

    La solution la plus simple pour vous serait de pouvoir récupérer toutes les surfaces en obtenant une autorisation d'exploiter sur l'ensemble ou de laisser au retraité la possibilité de garder uniquement la surface correspondant à la parcelle de subsistance.

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