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Baux ruraux : durée, prix et forme (51)

  • Bail rural : Les nus-propriétaires doivent donner leur accord

    Question

    Mon épouse étant décédée, je suis usufruitier de la moitié des terres de la succession et propriétaire sur l’autre moitié. Mes fils qui sont fermiers voudraient louer une petite partie des terres à un voisin. Les autres enfants ne sont pas au courant. Puis-je signer un bail de neuf ans à ce voisin sans l’accord de tous les nus-propriétaires ?

    Réponse

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  • Location : Prouver l’existence d’un bail

    Question

    Dans les années 1975, mon oncle louait une parcelle de pacage à mon voisin. En 1985, mon épouse a repris la propriété de cet oncle, plus cette parcelle d’herbage. Jusqu’à ce jour, elle a entretenu ce terrain par pacage de bovins, fumure et broyage des refus, ainsi qu’une restauration du passage d’accès. Elle paie la MSA. Un héritier, qui vivait à Paris, aurait vendu le pré à un autre agriculteur, sans nous contacter (il savait que nous l’exploitions). Quels sont ses droits ? Ma femme peut-elle être considérée comm e fermière, en application du statut du fermage ?

    Réponse

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  • Obligation du propriétaire : Garantir la libre jouissance du bien

    Question

    J’exploite par bail verbal une parcelle, sur laquelle le propriétaire vient de planter des mirabelliers. Devait-il m’en informer ? Je vais y mettre des bovins. Qui doit protéger les arbres ?

    Réponse

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  • Fermage : La sous-location est interdite

    Question

    Longtemps, j’ai cultivé 25 hectares hors Pac. L’exploitant en titre conservait les aides et j’avais la récolte. Il a résilié son bail en avril et je reprends le bail. Peut-il me faire payer une partie de son fermage ?

    Réponse

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  • Taux réduit : La preuve de l’ancienneté du bail

    Question

    Dans le cadre d’une acquisition d’immeubles ruraux par un fermier, le notaire ne consent pas à appliquer le taux réduit sous prétexte que le bail n’a pas été enregistré. Ce motif est-il acceptable ?

    Réponse

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  • Usufruitier bailleur : Les nus-propriétaires peuvent demander la nullité du bail

    Question

    Il y a sept ans, nous avons signé un bail avec une voisine usufruitière de ses terres. À l’époque, elle était en mauvais termes avec ses enfants, qui ne sont pas du milieu agricole. Nous avons signé un bail de neuf ans à l’amiable, sans leur accord.

    Réponse

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  • Bail à long terme : L’augmentation du loyer est encadrée

    Question

    Nous avons des terres agricoles louées par bail de dix-huit ans depuis février 2003. Nous n’avons, à ce jour, pas augmenté le loyer de ces terres, à l’exception des revalorisations gouvernementales. Est-il possible de demander une augmentation supplémentaire en cours de bail ?

    Réponse

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  • Bail rural : invoquer le trouble de jouissance

    Question

    Je loue des prairies à ma commune. Un camp de nomades vient de s'installer sur une des parcelles. Il semblerait qu'ils obtiennent de l'eau et de l'électricité par la mairie. Je n'ai pas été prévenu par la municipalité. J'ai fauché cette parcelle une première fois très tôt pour pouvoir faire une deuxième fauche. Qui va m'indemniser si je n'ai pas assez de foin pour mes bêtes ?

    Réponse

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  • Baux des collectivités publiques : des dispositions plus restrictives

    Question

    Un bailleur public a-t-il des droits supplémentaires par rapport à un bailleur privé concernant le bail d'une exploitation agricole ?

    Réponse

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  • Fermage : un chèque au nom du fermier

    Question

    Je suis titulaire d'un bail depuis 1988. Le propriétaire est décédé l'an dernier. Ses enfants ont hérité des terres et ne veulent plus que je règle le loyer avec le compte bancaire de la société. Je suis en EARL avec mon épouse mais elle n'a pas signé le bail. Par contre, les terres louées sont mises à la disposition de l'EARL avec l'accord de l'ancien propriétaire. Ils ne veulent pas non plus que je paie avec mon compte joint établi au nom de Monsieur et Madame. Suis-je obligé d'ouvrir un autre compte ?

    Réponse

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  • Pac 2015 : droit à paiement de base et fermage

    Question

    En 2011, j'ai loué des terres agricoles avec un fermage de 90 €/ha, majoré de 8 €/DPU. Avec la réforme de la Pac 2015, qu'advient-il des DPU et quelle est l'incidence sur le montant de mon fermage ?

    Réponse

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  • Bail à ferme : la durée ne peut pas être inférieure à neuf ans

    Question

    Mon père a signé un bail en novembre 2006 par acte sous seing privé avec son locataire. Il y a été inscrit qu'il démarrait au 1er novembre 2006 pour se terminer au 30 octobre 2015. Il est décédé. Nous sommes trois enfants dans la succession dont un voudrait reprendre les terres. Notre notaire a donné congé au locataire par acte d'huissier au 29 avril 2014 en indiquant que le bail a pris effet au 1er novembre 2006 expirant le 31 octobre 2015. Le locataire considère que le congé a été donné pour une date à laquelle le bail s'était renouvelé. Faut-il s'en tenir à ce qui est indiqué dans le bail ou tenir compte d'une durée de neuf ans du bail ?

    Réponse

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  • Liquidation judiciaire : le propriétaire reprend les terres sans conditions de durée

    Question

    L'exploitation agricole de notre fermier a été mise en liquidation judiciaire. Nous avons été autorisés à reprendre les terres qui étaient louées en vertu de l'article L. 642-1 du code de commerce. Ce texte n'impose aucune condition de durée pour exploiter. Qu'en est-il ?

    Réponse

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  • Bail verbal : prouver l'existence du bail

    Question

    J'exploite des champs avec un bail verbal depuis 2010. En 2010 et 2011, le propriétaire a encaissé les fermages. En 2012 et 2013, il a refusé les chèques. En mars 2014, il a établi un bail à un autre exploitant. Comment faire reconnaître le bail ?

    Réponse

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  • Départ d'un copreneur : demander au bailleur la poursuite du contrat à votre nom

    Question

    Mon fils souhaite quitter l'exploitation. Nous sommes en Gaec, mon épouse, mon fils et moi-même, avec des baux faits à nos trois noms. J'ai informé les propriétaires de son possible retrait et de son éventuel remplacement sur l'exploitation par son frère aîné. Un des propriétaires m'a signifié qu'il s'y opposait, car il avait choisi son preneur intuitu personae, et n'entend pas déroger à ce principe. Il s'agit d'un bail de dix-huit ans, conclu en 2004. Je vais arriver à l'âge de la retraite en 2018. Avec ce refus, pourrais-je céder mon bail sans difficulté à mon fils repreneur à ma retraite ?

    Réponse

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  • Vente au fermier : continuité du bail pour la parcelle non vendue

    Question

    Je suis locataire de plusieurs parcelles par bail de neuf ans. Mon propriétaire veut me vendre des parcelles louées, et en garder une de 0,36 ha. Dans le projet de vente, le notaire m'indique que le bail s'éteindra le jour de la signature de l'acte authentique de vente. Je souhaite la continuité du bail pour la parcelle non vendue, d'autant plus que celui-ci est reparti pour neuf ans depuis le 1er mai 2013. Faut-il le préciser dans le projet, ou le bail ne s'éteint que pour la partie vendue ?

    Réponse

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  • Loyers : revenir cinq ans en arrière

    Question

    Je suis exploitant agricole. J'ai été aide familial sur l'exploitation de mes parents de 1983 à 1991. J'habite dans la maison de la ferme depuis 1983, mes parents demeurant sur l'autre ferme. Aujourd'hui, ils veulent me vendre la maison et me réclament tous les loyers depuis tout ce temps. Qu'en est-il ?

    Réponse

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  • Bail : principe de la liberté d'exploitation du fermier

    Question

    Existe-t-il une législation réglementant la monoculture sur des terres louées ? Est-il légal de faire chaque année la même culture de maïs sur des terres louées en bail à long terme ?

    Réponse

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  • Gratuité : prouver l'existence d'un bail

    Question

    Un propriétaire met une parcelle de terre et un hangar à disposition d'un exploitant. Celui-ci lui fournit de la nourriture pour ses animaux et effectue des travaux en échange, sans payer de loyer. Pourrait-il réclamer un bail rural ?

    Réponse

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  • Bail rural : le calcul du fermage et son actualisation

    Question

    Dans le cadre d'un bail rural, qui est tenu légalement de réaliser le calcul et d'établir le montant du fermage actualisé ? Le fermier ou le propriétaire ? Fermier, je n'ai pas appliqué l'actualisation de l'indice. Le propriétaire me réclame, au bout de cinq ans, un fermage actualisé. Je refuse de payer. Que dit la loi ?

    Réponse

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  • Vente d'herbe : la présomption de bail rural ne vaut que s'il y a paiement

    Question

    J'ai vendu verbalement l'herbe d'un pré à un agriculteur voisin. Je n'ai pas été payé. Je suis allé voir l'exploitant pour lui signifier que je ne voulais plus lui vendre d'herbe. Il m'a adressé un courrier avec accusé de réception expliquant que cette vente d'herbe valait bail et qu'il pourrait continuer à exploiter le pré. Est-il dans son droit ?

    Réponse

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  • Contrat : bail avec prise d'effet rétroactive

    Question

    A la suite d'une donation de mes parents, je suis devenu propriétaire de terres agricoles louées à un tiers par bail à long terme, à échéance au 31 mai 2010. Le bail était renouvelable  par période de neuf ans. En avril 2013, à ma demande, nous avons refait un bail notarié de neuf ans, avec effet au 1er juin 2010, avec augmentation du fermage et des impôts. Aujourd'hui, le fermier en place ne veut pas payer le complément de fermage des deux années. Est-il dans son droit ?

    Réponse

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  • Bail : le propriétaire a coupé les arbres

    Question

    Je loue des parcelles. J'ai constaté que des arbres avaient été coupés. Je pense que l'initiative en revient au propriétaire. En a-t-il le droit ? Ne devait-il pas m'en avertir ?

    Réponse

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  • Bail : le propriétaire doit laisser la libre jouissance du bien loué

    Question

    J'ai un bail écrit sur une parcelle de 19 ha depuis dix-huit ans. Le propriétaire fait des plantations en plein champ (noyers, cerisiers). Il plante en bordure sur la surface cultivable des chênes, des hêtres, des acacias. Il pénètre sur le terrain loué comme bon lui semble. En a-t-il le droit ?

    Réponse

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  • Bail rural : le loyer est déterminant

    Question

    Je louais une propriété avec simple bail écrit. Lorsqu'elle a été vendue, je n'ai pas préempté compte tenu du prix demandé. Le nouveau propriétaire ne s'oppose pas à la continuation du bail. Cependant, il veut réduire (assez faiblement) la surface que j'exploite et, surtout, il ne veut pas de loyer. J'ai peur que ce soit une manoeuvre pour m'évincer à terme. Que dois-je faire ?

    Réponse

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  • Bail : calcul du premier fermage sans actualisation

    Question

    Un bail à ferme a été signé le 12 novembre 2011 pour une certaine somme. A l'échéance, le preneur n'a payé que le montant indiqué au contrat. Il précise que pour la première année, il n'a pas à tenir compte de l'augmentation de 2,67 % de l'indice des fermages. Qu'en est-il exactement ?

    Réponse

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  • Charges locatives : cinq ans pour les réclamer

    Question

    Lorsque la part de taxe foncière due par le fermier n'a jamais été réclamée par le bailleur, de quel délai dispose-t-il pour la lui réclamer ?

    Réponse

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  • Contrat : la convention s'apparente à un bail rural

    Question

    La mère de ma cousine, aujourd'hui décédée, avait signé un bail avec un agriculteur du village. La convention précisait qu'à son décès, il deviendrait caduc. Sa fille, héritière, a donc résilié l'ancien bail et en a contracté un avec moi. Le fermier conteste et prétend que mon bail n'est pas valable. Qu'en est-il ?

    Réponse

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  • Bail : signer le contrat avec l'exploitant

    Question

    Je suis propriétaire exploitant, sans enfant. Le gendre d'un de mes frères veut reprendre mon exploitation. Mais il me dit que sa femme, ma nièce, ne doit pas figurer au contrat car elle travaille à l'extérieur et il pourrait perdre le bénéfice de certaines aides. Qu'en est-il ?

    Réponse

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  • Abattage : le propriétaire trouble la jouissance du fermier

    Question

    Nous louons des terres à un propriétaire qui a fait abattre des arbres sur nos parcelles en pâture. Avant cet abattage, il s'était engagé verbalement à les remettre en état. A ce jour, une parcelle n'est toujours pas nettoyée. Sur d'autres terrains, des trous se forment au pied des souches restées sur place. Que faire ?

    Réponse

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  • Fermage : une révision du prix encadrée

    Question

    En 1985, un propriétaire a loué des terres à un exploitant agricole. En 2011, ce propriétaire est décédé et j'ai récupéré les terres par héritage. Le fermier ne souhaite pas partir avant la fin du bail. Concernant le prix du fermage, suis-je dans l'obligation de suivre l'accord verbal passé entre l'exploitant et l'ancien propriétaire ou bien est-il possible de modifier le prix à ma convenance ? Je suis agriculteur à titre principal, je souhaite monter à 100 €/ha, sachant que les références locales sont comprises entre 80 et 150 €.

    Réponse

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  • Bail : la déclaration Pac n'est pas une preuve

    Question

    J'ai une parcelle de 40 ha. En 2001, j'ai loué 10 ha à un éleveur bovin. Cette année, je voulais travailler mes terres. Quand je suis allé voir l'éleveur, il m'a dit que ce n'était pas possible puisqu'il les avait mises dans sa déclaration Pac depuis 2008. Le problème est qu'il a pris la totalité de la parcelle sans mon accord ni bail signé. Que dois-je faire ?

    Réponse

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  • Fermage : le propriétaire réclame une somme plus élevée que celle prévue dans le bail

    Question

    Depuis 1992, je loue un hangar. Le bail a été établi par le notaire à mon nom. A l'époque, j'étais en Gaec avec mon père. Lorsque mon père est parti à la retraite, la société a été transformée en EARL. Depuis que je règle le fermage, le propriétaire demande une somme plus élevée que celle indiquée dans le bail. En 2006, j'ai essayé de payer le prix exact, avec l'indice en vigueur, et le propriétaire est venu me réclamer un supplément. De crainte que je perde la location, mon père lui a fait un chèque. Depuis 2008, je ne paye plus le fermage, en indiquant au propriétaire que je ne comprends pas pourquoi il me demande une somme qui ne correspond pas à celle prévue dans le bail. Il a de nouveau fait pression auprès de mon père. Quels sont mes droits envers ce propriétaire ?

    Réponse

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  • Fermage : cinq ans pour réclamer les loyers

    Question

    Nous sommes en GFA entre six personnes. Deux membres n'endossent pas leurs chèques de fermage. De combien de temps disposent-ils pour réclamer leur dû ?

    Réponse

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  • Bail rural : un protocole non enregistré

    Question

    J'ai loué une petite exploitation agricole en juillet 2005. A cette époque, un protocole d'accord entre mon locataire et moi a été signé, mais non enregistré, pour un bail de vingt-cinq ans, avec tacite reconduction d'année en année. A ce jour, mon locataire ne veut plus reconnaître ce protocole et veut démarrer le bail cette année. Quelle valeur ce protocole a-t-il ?

    Réponse

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  • Promesse de bail : la date d'entrée en jouissance n'est pas déterminante

    Question

    Après avoir suivi une formation agricole, j'ai décidé de reprendre une exploitation voisine. Il y a quelques mois, j'ai fait signer une autorisation de cultiver, ainsi qu'une promesse de bail, à tous les propriétaires. A cette époque, ils étaient tous d'accord. Désormais, un propriétaire ne veut plus signer. Je détiens l'autorisation d'exploiter et une promesse de bail signée. Que puis-je faire pour me défendre et garder ces terres qui représentent une part importante de l'exploitation?

    Réponse

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  • Fermage élevé : au-delà d'un dixième de la valeur locative

    Question

    À partir de quelle surface mon locataire peut-il m'envoyer au tribunal paritaire pour un loyer trop élevé ?

    Réponse

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  • Bail rural : le bail verbal est régi par les mêmes règles

    Question

    Je suis propriétaire d'un corps de ferme et de 4,5 hectares de terrains attenants, exploités par un agriculteur après un simple accord verbal. Je souhaiterais reprendre une activité agricole à temps partiel dans le cadre d'une double activité. Je dois donc exploiter mes terrains en faire-valoir direct. Actuellement, le bail est toujours verbal, je n'ai rien signé. Je n'ai pas accordé de quelconque renouvellement. Mon fermier refuse de me laisser les parcelles, invoquant différents enregistrements établis pour les primes, d'une part, et pour sa conversion en agriculture biologique, d'autre part. Il m'assure que le bail verbal est soumis aux mêmes règles que le bail écrit. Je suis sceptique sur la valeur de ces arguments. Qu'en est-il exactement ?

    Réponse

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  • Bail rural : le fermage est actualisé chaque année

    Question

    Mes terres sont louées par bail à long terme. La période de dix-huit ans est terminée et le bail a été reconduit pour neuf ans. Est-il possible d'augmenter le loyer alors qu'il n'y a eu aucune augmentation depuis vingt ans ? Un barème est-il établi par région ?

    Réponse

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  • Taxe foncière : l'exonération s'applique à tous les exploitants

    Question

    J'exploite des terres par bail à long terme. Lors d'un rendez-vous chez le notaire avec mon propriétaire, j'ai demandé des éclaircissements concernant l'exonération de la taxe foncière pour le fermier. Je n'ai pas le détail du calcul mais, depuis 2006, je n'ai pas remarqué de baisse sur mon fermage. On m'a répondu qu'un bail notarial n'était pas concerné puisque c'était un contrat entre bailleur et fermier. Qu'en est-il exactement ?

    Réponse

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  • Bail : le fermier doit payer le fermage

    Question

    Lors de la succession de mon père, je suis devenue nu-propriétaire de l'exploitation par donation. Ma mère en a conservé l'usufruit. A cette époque, j'ai signé un bail sur les terres agricoles. Avec ma mère, nous sommes convenues d'un arrangement : au cas où elle ne toucherait pas de fermage de ma part, je devrais, en contrepartie, prendre à ma charge le paiement des impôts fonciers sur les parcelles louées. En 2008 et 2009, j'ai payé la taxe foncière. Ma mère m'a envoyé un recommandé me demandant le paiement du fermage. En a-t-elle le droit ?

    Réponse

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  • Impôt foncier : le calcul des taxes dues par le fermier

    Question

    Je suis propriétaire bailleur. Pouvez-vous m'expliquer comment calculer les taxes dont le fermier doit s'acquitter en plus de son fermage sur les terres cultivables ?

    Réponse

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  • Fermage : apporter la preuve du paiement

    Question

    Je suis installé comme jeune agriculteur depuis janvier 2006. Depuis cette date, je travaille sur 6,5 hectares pour le compte d'un propriétaire voisin. Cette location a été payée en nature ou en espèces. Au printemps, le propriétaire m'a retiré ces terrains pour y faire paître quelques moutons. A-t-il le droit de les reprendre ? J'ai effectué des labours, apporté du fumier et ensemencé. Que puis-je faire ?

    Réponse

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  • Fermage excessif : le verger ne contient pas la bonne surface

    Question

    En 2005, j'ai pris pour un bail de neuf ans des vergers de pommes à cidre comprenant une dizaine de parcelles sur plusieurs communes pour une surface totale de 31 ha. Je viens de faire établir la surface réelle de ces vergers qui couvre 23 ha. Si l'on ajoute la surface des fourrières (normalement 10 %), on obtient un total de 25 ha et 30 ares au lieu des 31 ha. Je paye donc un loyer pour 6 à 8 ha qui n'existent pas. Est-il possible de demander une modification du bail ? Ma réclamation est-elle recevable ?

    Réponse

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  • Terres incultes : un tiers occupe illégalement les parcelles

    Question

    Je viens vous demander conseil concernant des terres incultes depuis 1992 et dont je suis propriétaire depuis 1982. Ces terrains sont utilisés à mon insu par un tiers avec destructions de jeunes noyers et de chênes. Je veux garder la jouissance de ces terrains afin de les planter en bois dans un proche avenir. Quelles sont les démarches à entreprendre ?

    Réponse

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  • Bail : le paiement du fermage

    Question

    Le fait pour un fermier de payer la location des terres louées à son bailleur avec un chèque dont le titulaire du compte n'est pas à son nom est-il considéré comme valable ?

    Réponse

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  • Foncier : le fermier ne doit pas rembourser la CSG

    Question

    Notre propriétaire nous réclame le paiement de 820 euros de CSG sur le foncier. Le montant du fermage est de 3 400 euros. Est-il possible que cette somme soit grevée de 820 euros de CSG ?

    Réponse

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  • Reprise d'exploitation : le repreneur doit exploiter le bien lui-même

    Question

    Après le départ du fermier, y a-t-il des conditions administratives restrictives pour faire exploiter des terres par l'entreprise?

    Réponse

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  • Au bout de trente ans : le fermier ne devient pas propriétaire

    Question

    Est-il vrai qu'un fermier devient propriétaire au bout de trente ans de fermage?

    Réponse

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  • Incendie : qui doit payer les primes d'assurance?

    Question

    Mon fermier n'assure pas les bâtiments qui sont dans le bail. Puis-je annuler le bail des bâtiments ou de la totalité de l'exploitation?

    Réponse

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  • Baux ruraux : la conversion du fermage en espèces

    Question

    J'ai un bail dont le fermage est exprimé en quintaux. Ai-je le droit de demander sa conversion en monnaie? Comment faites-vous le calcul du fermage pour 2008?

    Réponse

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