Lorsqu'un propriétaire foncier souhaite mettre des biens agricoles à disposition d'un exploitant, sans risquer de se voir opposer le statut du fermage, il peut consentir un bail emphytéotique (article L. 451-1 et suivants du code rural). Mais il ne suffit pas de qualifier le contrat de bail emphytéotique pour qu'il le soit. Il risque toujours d'être requalifié en bail rural. Tout le monde sait qu'il doit d'abord porter sur une durée minimale de 18 ans. Mais cet élément n'est pas suffisant. Le bail doit aussi comporter la fixation d'un loyer modique, c'est-à-dire inférieur à ce que serait le loyer légal du fermage. De plus, le preneur a une quasi-propriété provisoire sur le bien objet du bail, puisqu'il peut consentir une hypothèque sur celui-ci. Une autre des caractéristiques du bail emphytéotique est la liberté absolue de cession et de sous-location. Sur le plan économique, non seulement le locataire a toutes les charges d'entretien, mais il peut réaliser des travaux sans que le bailleur soit tenu de le dédommager pour les améliorations apportées. Enfin, à défaut de stipulation contractuelle, le locataire utilise les biens à sa convenance.

L'indivision X., dont aucun des membres ne réside dans la région où se trouve la propriété viticole de famille, doit en assurer l'exploitation. Comme aucun des membres n'envisage de se consacrer à la viticulture, mais que la famille entend pouvoir disposer de ses biens à un moment déterminé et que les vignes sont à replanter, un bail emphytéotique est conclu avec Justin Y. Un acte en bonne et due forme est passé devant notaire et publié à la conservation des hypothèques. Rien n'est laissé au hasard pour être de la nature du contrat. La durée est fixée à 30 ans. Le preneur pourra céder sans la moindre intervention des bailleurs et remplacer les vignes avec des droits de plantation, qui seront la propriété des bailleurs. Tous les travaux d'entretien y compris les bâtiments seront à la charge du preneur. Il en sera de même pour la taxe foncière. Par contre, il faudra qu'ils renoncent à tirer le revenu substantiel qu'ils espéraient de cette location. Au titre du loyer, il sera stipulé seulement un hectolitre de vin par hectare alors que le loyer réglementaire des baux à ferme est fixé à 8 hl/ha par le préfet. Mécontents, les propriétaires interviennent dans la rédaction du contrat. Ils demandent, sans que le locataire y fasse obstacle, l'inclusion d'une clause, qu'ils ont l'habitude d'insérer dans leurs contrats de location d'habitation. Elle prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, un mois après un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit. En fin de discussion, tout le monde est d'accord. La clause résolutoire est insérée.

Le conflit est né lorsque le locataire, en difficulté financière, n'a plus payé son loyer et n'a pas exécuté les travaux de plantation prévus dans le contrat. Forts des termes du contrat, les bailleurs entendent faire jouer la clause résolutoire. Ils ont tort et la justice le leur dit. La clause qu'ils invoquent est contraire au bail emphytéotique, car le défaut de paiement de la redevance est strictement réglementé par l'article L. 451-5 du code rural. En effet, pour engager l'action en résolution, il faut que la redevance soit restée impayée deux ans. A la demande du locataire, le tribunal, constate que le contrat contient cette clause contraire à l'existence d'un bail emphytéotique. Il requalifie alors la convention en bail rural soumis au statut du fermage. Non seulement le preneur n'est pas tenu d'exécuter les travaux sans indemnité, mais il bénéficie du droit de préemption. Justement, l'indivision se propose de vendre la propriété. Rien ne dit, du reste, que si le preneur est en redressement judiciaire, le bail ne pourra pas être cédé à un repreneur accepté par l'administrateur. Ainsi, pour une clause accessoire, toute la construction juridique et économique en place s'effondre. Piètre consolation. Les bailleurs auront peut-être la possibilité de faire fixer le fermage en conformité avec l'arrêté préfectoral. Rien n'est moins certain étant donné les exigences de la loi.