Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué, a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité. Il importe peu que la fin du bail résulte d'une résiliation pour faute du preneur ou d'un refus de renouvellement, ou qu'elle intervienne avant la date primitivement fixée.

La créance d'indemnité est, en principe, exigible au jour où le bail prend fin, même si le fermier a été maintenu dans les lieux à raison d'un délai de grâce. Mais le juge a la possibilité d'accorder au bailleur des délais de paiement.

Les règles de l'indemnité de sortie sont d'ordre public. Les clauses ou conventions ayant pour effet de supprimer ou de restreindre les droits du preneur sortant ou du bailleur sont réputées non écrites.

Par exemple, le preneur sortant qui a obtenu l'autorisation de faire construire un hangar à la condition de ne rien réclamer à l'expiration du bail est quand même en droit de prétendre à une indemnité.

La renonciation du preneur à des droits acquis est valable à condition qu'elle intervienne une fois les travaux exécutés.

Déduire l'amortissement

Tous les travaux ou investissements qui modifient matériellement le fonds loué et lui apportent une plus-value sont indemnisables: amélioration et agencement des bâtiments existants, constructions neuves, travaux excédant l'entretien normal, plantations, drainage, irrigation... En revanche, la jurisprudence refuse d'indemniser les serres démontables et les quotas betteravier ou laitier.

Des modalités de calcul différentes sont prévues pour chacune de ces améliorations. En ce qui concerne les bâtiments, l'indemnité due au preneur sortant est égale au coût des travaux, évalué à la date d'expiration du bail et réduit de 6% par année écoulée depuis leur exécution. Dans chaque département, le préfet, après avis de la commission consultative des baux ruraux, peut déroger au taux d'amortissement forfaitaire de 6% par an, en arrêtant des tables d'amortissement (dans les limites du barème national).

En tout état de cause, l'indemnité n'est due que dans la mesure où les aménagements effectués conservent une valeur effective d'utilisation. Ainsi, un coefficient de réfaction peut être appliqué sur l'indemnité calculée si la valeur d'usage des ouvrages apparaît limitée ou diminuée. L'indemnisation peut être refusée lorsque les installations sont devenues inutiles ou les bâtiments obsolètes.

L'importance de l'état des lieux

L'attribution d'une indemnité suppose une comparaison entre l'état du fonds lors de la conclusion du bail et cet état au moment de la sortie de ferme. Cette comparaison ne peut être réellement faite que si un état des lieux a été dressé à l'entrée en jouissance du fermier.

Mais l'état des lieux n'est pas le seul mode de preuve des améliorations (ou dégradations). La loi autorise le preneur sortant à apporter la preuve des travaux réalisés par tous les moyens du droit commun.

La preuve des améliorations culturales peut, par exemple, résulter d'une comparaison des cinq premières années et des cinq dernières années d'exploitation faite au sujet des rendements et de la qualité des sols, ou d'une comparaison de l'importance du cheptel à l'entrée dans les lieux et dans les dernières années de bail, et de l'utilisation de techniques de production permettant une meilleure productivité.

Les juges du fonds apprécient souverainement les éléments de preuve avancés par le preneur sortant.

Le bail cessible hors cadre familial

En plus de l'indemnité «classique» pour améliorations, le législateur a prévu, dans le cadre de la loi d'orientation agricole de 2006, une indemnité d'éviction due par le propriétaire qui ne souhaite pas renouveler le bail cessible hors cadre familial.

La loi prévoit que l'indemnité couvrira la dépréciation du fonds du preneur, les frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour acquérir un bail de même valeur.

La loi de modernisation agricole, qui sera présentée au Parlement d'ici à la fin de l'année, pourrait revenir sur ces éléments difficiles à chiffrer et qui ont jusqu'ici rebuté les propriétaires.

Pas-de-porte interdits

Une somme pour amélioration du fonds ne peut être mise à la charge du preneur entrant. Cette pratique, appelée pas-de-porte, est illicite et sévèrement sanctionnable. Le paiement effectué ouvre droit au preneur entrant à la répétition des sommes indûment versées.

par Arielle Delest (publié le 20 novembre 2009)