Ils ont pour ambition de dessiner le territoire de demain. Les notaires de France se réuniront du 27 au 30 mai, à Cannes, pour débattre d’un travail de recherche et de rédaction de deux ans, menés sur le sujet, par quinze d’entre eux. Le rapport fait environ mille pages. Aussi pour tenter de faciliter les échanges, vingt propositions ont été mises en exergue et présentées le 16 mai 2018 lors d’une confé...
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Ils ont pour ambition de dessiner le territoire de demain. Les notaires de France se réuniront du 27 au 30 mai, à Cannes, pour débattre d’un travail de recherche et de rédaction de deux ans, menés sur le sujet, par quinze d’entre eux. Le rapport fait environ mille pages. Aussi pour tenter de faciliter les échanges, vingt propositions ont été mises en exergue et présentées le 16 mai 2018 lors d’une conférence de presse. Avec ce préambule : « Nous rappelons que nos propositions aboutissent très souvent à des projets de loi », a souligné Emmanuel Clerget, président du directoire de ce 114e congrès.

Les mesures en agriculture

Parmi les vingt propositions, neuf concernent directement les agriculteurs.

1. Transformer les modes de régulation de l’appropriation et de l’usage des terres agricoles.

« La régulation de l’agriculture est actuellement assurée par deux institutions : la Safer, qui encadre les mutations immobilières , et le contrôle des structures, qui encadre l’activité agricole. Pour des raisons diverses, elles ne sont plus adaptées aux enjeux. Il est donc nécessaire de conférer plus de cohérence au système en les regroupant au sein d’une seule structure dotée d’un pouvoir de contrôle notamment en amont des opérations. »

« Nous en sommes conscients, cette proposition va créer des débats, a développé Antoine Bouquemont, rapporteur général du 114e congrès. Nous proposons, non pas de supprimer les Safer, mais de les remplacer en les fusionnant avec le contrôle des structures. Il n’est pas judicieux que le contrôle de l’acquisition des terres soit fait par un organisme, et celui de l’exploitation par un autre. Nous défendons la création d’un organisme unique qui sera chargé de délivrer des autorisations, tout du moins des non-oppositions, à chaque fois qu’il y aura un enjeu d’exploitation ou d’acquisition d’une terre agricole. »

Ces autorisations délivrées par l’organisme unique seront basées sur plusieurs critères : la viabilité économique des entreprises agricoles, la lutte contre la concentration excessive des entreprises et des terres, la lutte contre la spéculation foncière. Les notaires proposent d’ajouter à la liste « des critères plus modernes » : la facilitation de la transition agroécologique, la lutte contre l’artificialisation des sols et la multifonctionnalité du territoire rural.

Un véritable projet économique devra être présenté à cet organisme unique en vue de sa validation.

Par ce biais, les cessions de part seront aussi contrôlées, et un droit d’opposition sur ces cessions de part est instauré.

2. Faire évoluer la définition de l’activité agricole

« Cette proposition vise à élargir la définition de l’activité agricole, afin d’y intégrer les réalités actuelles des exploitations. À ce titre, il convient que soit prise en compte la multifonctionnalité du territoire, notamment la production d’énergie renouvelable, les prestations pour services environnementaux et toute activité connexe ayant pour support l’exploitation non incluse dans la définition actuelle. »

« Le registre des actifs agricoles n’a pas d’utilité, argumente le rapporteur. Nous proposons de lui en donner un. » L’idée est donc d’étendre les activités agricoles aux activités « sociales » de l’agriculture (tourisme à la ferme et services environnementaux), aux énergies renouvelables, ainsi qu’à la sous-traitance « de façon raisonnable ». « La sous-traitance sera possible, poursuit-il. Mais on ne souhaite pas que les entreprises qui ne fassent que ça puissent être qualifiées d’entreprises agricoles et puissent bénéficier du statut d’agriculteur. » Les notaires n’ont pas souhaité fixer de seuil de sous-traitance.

3. Créer un groupement foncier agricole affecté à la protection du territoire rural

« Les GFA sont des sociétés spécifiquement dédiées au portage du foncier en agriculture. Leur utilisation est principalement réservée au cercle familial. Pour donner un nouveau souffle à cette structure, il convient d’élargir leur objet social et de permettre l’entrée de personnes morales dans leur capital. Ces évolutions seraient conditionnées à la préservation à long terme de l’usage agricole des terres et de l’environnement ».

La proposition est soumise à trois conditions : l’obligation de conclure un bail rural de 30 ans, l’obligation d’y insérer des clauses environnementales pour la protection de l’environnement, l’impossibilité pour le bailleur de se prévaloir de la faculté de demander la résiliation du bail pour cause d’urbanisme en cas de changement d’affectation dans un document d’urbanisme.

4. Elargir les bénéficiaires de la subrogation dans l’exercice du droit de préemption du fermier

« Les agriculteurs manquent parfois de moyens financiers pour exercer leur droit de préemption sur les terres qu’ils exploitent. L’élargissement des bénéficiaires de la subrogation dans l’exercice de ce droit de préemption favoriserait le portage foncier en agriculture. Pour répondre aux enjeux actuels, cet élargissement serait conditionné à la préservation à long terme de l’usage agricole des terres et de l’environnement ».

L’idée est de financer plus facilement les exploitations et d’avoir recours à de nouveaux porteurs en agriculture. La proposition vise ainsi à élargir les bénéficiaires de la subrogation dans l’exercice de ce droit de préemption des fermiers. « Nous proposons que cette subrogation ne soit plus réservée au seul cercle familial, mais qu’elle soit élargie à toute personne physique ou morale, notamment aux personnes morales de type GFA dont le preneur lui-même pourra faire partie, précise Antoine Bouquemont. Pour nous, l’enjeu est important, parce que ça permettra au repreneur de choisir son bailleur, et de s’assurer une sérénité pour éviter notamment que la personne qui rachète reprenne la terre pour l’exploiter ». Le bénéficiaire de la subrogation aura pour obligation de consentir à un bail rural à long terme d’une durée minimale de 18 ans au repreneur qui aura finalement cédé sa place.

5. Libéraliser la cessibilité des baux soumis au statut du fermage

« Permettre la cessibilité de tous les baux soumis au statut du fermage est une nécessité pour le développement de véritables entreprises agricoles. Néanmoins, pour éviter la spéculation, il est nécessaire d’encadrer le montant des pas-de-porte et des loyers. Les droits du bailleur doivent également être respectés : son agrément à la cession et son droit de reprise en fin de bail contre indemnité sont donc impératifs ».

« On s’attaque à un pilier du droit rural, mais les entreprises agricoles ont besoin aujourd’hui de pouvoir se développer », explique le rapporteur. Les notaires proposent ainsi de revenir sur le principe d’incessibilité des baux ruraux. « Nous avons bien conscience que cette proposition bouleverse les principes du monde agricole. C’est pourquoi, nous proposons de soumettre cette proposition à un certain nombre de conditions, notamment à un examen du bailleur, à défaut l’autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux ». L’objectif de cette proposition est d’étendre le bail rural hors cadre familial à tous les baux. Pour cela, il est nécessaire que la validité du pas-de-porte, c’est-à-dire la patrimonialité du bail rural, soit également reconnue. « Il faut l’encadrer car aujourd’hui on voit des pas-de-porte qui correspondent quasiment à la valeur des terres, nous proposons donc de l’encadrer à un montant maximum de 30 % de la valeur des terres ». Autre disposition plus technique : les notaires proposent d’organiser pendant la période transitoire, c’est-à-dire au moment du renouvellement des baux, le paiement du pas-de-porte, « au moyen d’un partage de ce pas-de-porte entre le preneur qui va céder son droit au bail et le propriétaire qui serait en droit de réclamer un pas-de-porte à son agriculteur ».

6. Instaurer une dérogation au statut du fermage pour l’agriculture urbaine

« L’agriculture intra-muros est en pleine émergence dans un pays nouveau. Son intégration et son développement en ville posent de nombreuses questions juridiques. Celle de l’accès aux surfaces d’exploitation (jardin, toit d’immeuble) interroge sur le sort laissé à la liberté contractuelle. Les dispositions impératives du statut du fermage ont-elles leur place en ville ? »

« Nous avons constaté que les dispositions du statut du fermage s’imposent en matière d’agriculture urbaine, notent les notaires. Nous pensons que c’est un véritable frein pour le développement de cette activité. Nous estimons que ça n’est pas une simple activité de bobo, mais une véritable activité qui peut produire des aliments en quantité et en qualité importantes. Nous proposons ainsi de déverrouiller ce système, de permettre au preneur et au bailleur de déroger au statut du fermage pour des immeubles en situation urbaine ».

Les mesures fiscales

7. Clarifier et aménager la fiscalité des pas-de-porte en agriculture

« La perception d’un pas-de-porte par le bailleur est principalement assimilée à un supplément de loyer et, à ce titre, taxée au titre de revenus fonciers. Plus exceptionnellement, elle est assimilée à une indemnité compensant la dépréciation du bien donné à bail. Nous proposons un étalement de la taxation du pas-de-porte sur la durée du bail lorsqu’il s’agit d’un supplément de loyer. Nous proposons également de définir les conditions d’un cas particulier de dépréciation permettant la non-imposition des pas-de-porte en agriculture : durée du bail, pratiques environnementales vertueuses et sanctuarisation des terres».

La proposition est soumise à trois conditions : l’obligation de conclure un bail rural de 30 ans, l’obligation d’y insérer des clauses environnementales pour la protection de l’environnement, l’impossibilité pour le bailleur de se prévaloir de la faculté de demander la résiliation du bail pour cause d’urbanisme en cas de changement d’affectation dans un document d’urbanisme.

8. Créer une réserve pour investissement et aléas en agriculture

« L’agriculture est fragilisée par la fin d’une politique agricole commune de régulation, la forte volatilité des marchés et l’accélération des aléas climatiques. Les exploitations souffrent de la progressivité de l’impôt sur le revenu. Les entreprises agricoles ont besoin de se constituer des fonds propres à l’abri du barème progressif de l’impôt sur le revenu pour investir et avoir de la trésorerie. Pour y parvenir, il est proposé la création de réserves s’appuyant sur le mécanisme simple d’une imposition forfaitaire à taux réduit ».

Les notaires proposent de supprimer les systèmes de déductions en cours (DPA et DPI), « pour simplifier les choses et offrir aux agriculteurs la possibilité de se créer des réserves peu fiscalisées, à 10 % ».

9. Aligner l’exonération des baux ruraux à long terme sur celle du pacte Dutreil et mettre en place une fiscalité incitative pour le portage foncier vertueux

« En 1970, l’objectif du législateur, en partenariat avec le notariat, était simple : favoriser la transmission de l’exploitation agricole et décharger l’héritier repreneur du rachat du foncier. Né de cet objectif, le couple classique bail à long terme-GFA se trouve aujourd’hui concurrencé par le pacte Dutreil. Plus avantageux fiscalement mais ne permettant pas de dissocier le foncier de l’exploitation, il convient d’y remédier et de permettre aux agriculteurs d’opérer leurs choix, indépendamment de considérations purement fiscales. Par ailleurs, il convient d’exonérer totalement de droits de mutation à titre gratuit les personnes physiques ou morales s’engageant dans un portage foncier vertueux ».

« Le système actuel incite en effet les agriculteurs à faire des choix purement fiscaux, et cela freine le portage en agriculture », a conclu Antoine Bouquemont.

Les vingt propositions

Rosanne Aries