La révision du fermage n'est possible qu'au cours de la troisième année du bail ou lors de son renouvellement.

Le montant de mon fermage a fait un bond, de 90 euros à 172 euros, à l'occasion du renouvellement du bail. Il dépasse maintenant le maximum fixé à 148 euros par l'arrêté préfectoral ', déplore Hervé, fermier dans les Landes, qui se demande comment éviter une telle hausse.
La liberté du bailleur et du preneur est très réduite pour la fixation et la révision du fermage. Selon l'article L.411-11 du code rural, un arrêté préfectoral départemental fixe les minima et maxima entre lesquels les parties doivent déterminer le prix de la location. Il doit être établi en fonction de la durée du bail, de l'état et de l'importance des bâtiments, de la qualité des sols, de la structure parcellaire... Le prix ainsi fixé est actualisé chaque année en fonction de la variation de l'indice départemental des fermages. Le preneur, qui a accepté un fermage excessif ou, au contraire, le bailleur qui a contracté à un prix trop faible ne peut demander la révision du fermage qu'à deux moments précis.

En cours de bail, la révision du fermage prévue par l'article L.411-13 du code rural ne peut être demandée qu'une seule fois, que ce soit à l'amiable ou judiciairement. Le tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR) saisit fixe le prix pour la durée du bail restant à courir. Pour être recevable, l'action doit être intentée au cours de la troisième année du bail. De plus, il faut avoir contracté à un ' prix supérieur ou inférieur d'au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail '. A titre d'exemple, pour une valeur locative de 150 euros, il faut que le prix soit inférieur à 135 euros ou supérieur à 165 euros pour pouvoir agir. En principe, le fermage peut donc être révisé, même s'il se situe dans la fourchette fixée par l'arrêté préfectoral. Pourtant, dans la pratique, les tribunaux s'en tiennent généralement aux dépassements des valeurs réglementaires. Ils comparent le prix fixé et les prix planchers de l'arrêté en vigueur au jour de la conclusion du bail ou de son renouvellement.

Arrivé à échéance, le bail se renouvelle pour neuf ans aux clauses et conditions du bail précédent (article L.411-50 du code rural). Les parties peuvent toutefois décider d'un commun accord de les modifier. Le prix fait partie de ces éléments négociables. A défaut d'accord amiable, une des parties peut saisir le tribunal pour qu'il fixe le nouveau fermage. La loi n'impose aucun délai pour l'action en justice. Un délai ' raisonnable ' est de mise. Le tribunal paritaire doit décider du prix en se basant sur les mêmes éléments que les parties. Le juge doit motiver sa décision, notamment en précisant le mode de calcul employé et la superficie des terres de chaque catégorie. Il fait assez fréquemment appel à un expert pour l'aider à déterminer le fermage.

PERRINE MORCHOISNE