En l'absence de bail ayant date certaine et d'éléments prouvant que la Safer aurait eu connaissance du bail avant d'exercer son droit de préemption, la location n'est pas opposable à la Safer.

L'affaire commence par une notification de vente à la Safer. Le 8 avril 1997, le notaire des époux X... a fait connaître à la Safer le projet de vente de leur ferme d'une superficie de 79 hectares avec bâtiments pour le prix de 1 000 000 F. Cette vente, dont le prix est payable comptant, est consentie au profit de M. Y... qui exploite la propriété depuis le 1 er janvier 1997 et qui se trouve en règle avec le contrôle des structures.

Certes, il n'est pas prétendu que le locataire, qui n'est pas en place depuis trois ans, puisse faire échec au droit de préemption de la Safer. Les vendeurs voulaient préciser qu'en cas de préemption, cette dernière devrait respecter la location consentie sur la propriété louée. Sauf à motiver sa préemption par le désir de maintenir un fermier en place dans le cadre de la défense de l'exploitation familiale, finalité reconnue par la loi, on voit mal comment la Safer pouvait préempter pour installer un agriculteur ou agrandir une exploitation. En effet, le bien était soumis au statut du fermage, conférant à l'occupant la qualité de preneur en place.
La Safer a-t-elle renoncé à préempter au vu de la notification ? Pas le moins du monde, elle va acheter, puis engager une procédure d'expulsion contre M. Y... Certes, aucun bail écrit n'est produit, mais, s'appuyant sur l'article L.411-1 du code rural, M. Y... prouve alors que les époux X... ont mis la ferme à sa disposition, qu'il l'exploite et a payé un fermage, de même les parcelles ont été mutées sur les registres de la MSA. Quelle plus belle preuve de l'existence du bail dans les rapports entre X... et Y... Certainement, mais qu'en est-il vis-à-vis de la Safer ? Juridiquement, Y... peut-il lui opposer son bail pour garder la jouissance du bien ?
C'est à partir de là qu'un raisonnement juridique tiré des principes fondamentaux du code civil interviendra. Dans son article 1743 celui-ci dispose que : ' Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. '. Selon l'article 1328 du code civil, une location a date certaine si elle est enregistrée ou reproduite dans un acte authentique. En conséquence des textes invoqués, Y... se trouve en position de faiblesse. Il a beau affirmer que l'existence de sa présence était mentionnée dans la notification, un tel acte n'est pas un acte authentique. Certes, Y... aurait pu invoquer la jurisprudence aux termes de laquelle, l'acquéreur ne peut se prévaloir de l'article 1743 du code civil, s'il connaissait l'existence du bail avant d'acquérir la propriété. Or, la notification informait la Safer que Y... cultivait la propriété. Elle ne faisait aucune référence à l'existence d'un bail.

Tel était le débat soumis aux juges et il n'était pas sans conséquence, puisque de leur décision dépendrait ou l'expulsion de M. Y... ou la reconnaissance de sa qualité de fermier sur la propriété acquise par la Safer. La Cour de cassation relèvera que la notification ne faisait aucune référence à l'existence d'un bail et n'indiquait pas en quelle qualité Y... assurait l'exploitation. Approuvant la cour d'appel, elle jugera, qu'en l'absence de bail ayant date certaine et d'éléments prouvant que la Safer aurait eu connaissance de la location avant d'exercer son droit de préemption, la location, même établie, n'était pas opposable à la Safer. Cette dernière sera donc en droit d'obtenir l'expulsion de M. Y... La solution adoptée est conforme à la jurisprudence lorsqu'il s'agit d'une vente entre particuliers. L'intérêt réside dans le fait que lorsque la Safer exerce son droit de préemption, son acquisition est assimilable à une vente volontaire entre personnes physiques ou morales.
Derrière le rideau d'une procédure, on peut supposer des événements non invoqués, mais souvent essentiels pour saisir le comportement des parties. Il aurait suffi que soit précisé que M. Y... était locataire de la propriété mise en vente dans la notification à la Safer pour que l'issue du procès ait été changée. Et c'est ce que n'ont pas fait les vendeurs par inadvertance ou tout simplement volonté d'éliminer le preneur.

Jacques Lachaud