Le seul fait de mettre à la charge de l'exploitant les taxes auxquelles le propriétaire aurait dû faire face, suffit à requalifier un prêt à usage en bail rural. Le contrat ne pouvait alors être résilié.

Déjà il y a une vingtaine d'années, les professionnels de l'immobilier étaient à la recherche de la bonne affaire aux profits différés : acheter pour revendre dans les années à venir avec un bénéfice assuré. C'est ainsi que René, démarcheur pour la société Agri vacances, suivait assidûment les ventes aux enchères des propriétés rurales, quitte à les transformer, dans 15 ou 20 ans, en espaces de loisirs. Ce jour là, devant le tribunal de Paris, on vendait sur saisie immobilière un domaine de 100 hectares sur la côte landaise. Ses instructions étaient impératives : il fallait enchérir jusqu'au doublement de la mise à prix. Il n'eut pas à monter très haut. L'achat en valait la peine, d'autant que dans le mois, la Safer n'exerça pas son droit de préemption.

L'inconvénient résidait dans l'utilisation immédiate du bien. Que faire de ces terres à maïs et autres céréales ? Pas question de les laisser incultes. Le juriste de l'entreprise avait mis en avant la procédure des terres incultes. Le plus simple ne serait-il pas de les louer ? Le loyer perçu compenserait la taxe foncière. Là encore, le juriste a dit son mot : consentir un bail, c'est perdre pendant de très longues années la libre disposition de la propriété. Pour éviter le bail, il fallait tout simplement mettre l'exploitation à la disposition d'un agriculteur, sans lui demander de fermage. On conclurait un commodat ou prêt à usage avec un agriculteur voisin à la recherche de terres pour amortir son matériel. Mais à titre gratuit, cela signifiait qu'aucun rapport n'était à attendre. La société n'était quand même pas une oeuvre philanthropique. Ne rien encaisser d'accord, mais au moins que le bien ne coûte rien.
Les services comptables de la société propriétaire s'étaient informés. Il y aurait la taxe foncière sur le bâti et le non bâti, et les cotisations d'arrosage à acquitter au bénéfice de l'Asa (association syndicale autorisée), dont le domaine faisait partie. Non sans discussion, on est parvenu à un accord avec l'agriculteur. La société propriétaire consentait, selon un contrat écrit, un prêt à usage de la propriété. Aucune redevance ou fermage n'était mis à la charge de l'exploitant qui bénéficierait ainsi, à titre gratuit, des terres et des bâtiments. Le contrat conclu pour trois ans pourrait être renouvelé par tacite reconduction, à laquelle on pourrait mettre fin en prévenant l'exploitant un an avant l'expiration d'une période triennale.

La générosité a des limites. Si bien qu'il fut convenu dans l'acte que l'agriculteur rembourserait à la société l'intégralité de la taxe foncière et les taxes d'arrosage. Il en résultait que si la mise à disposition était à titre gratuit et ne rapportait rien à la société propriétaire, celle-ci n'aurait à supporter aucune charge financière afférente au bien.
Pendant plus de dix ans, le système mis en place a fonctionné sans accroc, jusqu'au jour où la société Agri vacances a décidé de vendre en réalisant un bénéfice substantiel. A l'expiration d'une période triennale, elle a donc fait connaître à l'exploitant qu'elle ne renouvellerait pas et qu'à la fin de l'année, il devrait abandonner les terres et les bâtiments.
L'agriculteur aurait accepté de libérer la propriété, mais à condition qu'on lui accordât encore trois ans. L'acheteur entendait traiter immédiatement. A défaut d'accord, l'agriculteur a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux pour voir juger que le contrat était fallacieux et qu'en fait, il s'agissait d'un bail soumis au statut du fermage. Pour qu'il y ait bail, répondait la société propriétaire, il faut que la mise à disposition soit à titre onéreux. Or, en l'espèce, le contrat était à titre gratuit.
En apparence, répondirent les juges, car en supportant des taxes légalement à la charge du propriétaire et spécialement la taxe foncière, l'agriculteur ne jouissait pas des biens à titre gratuit.
En effet, lorsque l'article L. 411-1 du code rural précise ' à titre onéreux ', il vise, au sens latin du terme, toutes charges auxquelles le propriétaire aurait dû faire face et dont il se déchargeait sur l'exploitant. N'a-t-on pas jugé que le fait de travailler gratuitement des terres laissées à la disposition du propriétaire constitue un élément onéreux, qui permet d'entrer dans la définition de l'article L. 411-1 du code rural ?

JACQUES LACHAUD