Le bailleur conteste le mode d'évaluation des améliorations culturales et la valeur effective des aménagements réalisés dans les bâtiments par le locataire.

La ferme Saint-Michel n'avait jamais permis à son propriétaire, Justin X..., de dégager des bénéfices. Il est vrai que Justin l'avait menée à ' l'ancienne ', avec une dizaine d'hectares de terres en céréales et deux hectares de vignes vétustes et mal entretenues.
En outre, la ferme n'était qu'une partie d'un domaine important morcelé et grignoté à la suite de partages successifs. Justin avait conservé de vastes bâtiments, attachés à la propriété d'origine, qui obligeaient à des réparations coûteuses, alors qu'il n'en avait plus l'utilité.
Au décès de Justin, sa veuve usufruitière et ses enfants ont convenu de donner l'ensemble à bail. Les parcelles avaient deux avantages indiscutables : leur exposition au midi et la présence d'une source inépuisable, été comme hiver. Ces atouts ont suscité la candidature d'un jeune exploitant décidé à se lancer dans les cultures maraîchères de plein champ. Son projet était ambitieux. Il nécessitait de gros frais de transformation des terres louées, mais Yves Y... comptait sur un emprunt que ses parents étaient prêts à cautionner. Une fois l'affaire conclue entre la famille X... et Yves Y..., un bail fut passé. Il y était précisément indiqué que le locataire était autorisé à exécuter des travaux sur les bâtiments d'exploitation et à changer le mode de culture. Le fermage était fixé en quintaux de pommes de terre, car la loi de 1995 n'était pas encore en vigueur.

A peine en place, le fermier engagea une entreprise de maçonnerie pour transformer granges et écuries en logements d'habitation pour les ouvriers saisonniers qu'il se proposait d'embaucher. Dans le même temps, il procédait à l'arrachage des vignes, à un défonçage profond sur toutes les parcelles et à la mise en place d'un réseau d'irrigation à partir d'un forage. Pour préparer les terres à la production légumière, Yves Y... ne ménagea pas les apports de matière organique. A dire vrai, les premiers résultats étaient encourageants, mais les charges dépassaient très nettement les prévisions : les salaires à régler, l'emprunt à rembourser, l'augmentation des cotisations de MSA... Tant et si bien qu'au bout de cinq ans, la famille X... dut avoir recours à des mises en demeure pour obtenir paiement des fermages. Une procédure de redressement judiciaire s'est alors mise en place. L'administrateur désigné par le tribunal ne poursuivait pas le bail, désireux d'obtenir du propriétaire le paiement des indemnités pour améliorations justifiées par les travaux exécutés par le preneur. Le principe de la créance était certain puisque les bailleurs avaient donné leur autorisation, mais restait à déterminer le mode d'évaluation.
Au chapitre des terres, l'expert désigné par le tribunal paritaire a constaté le bouleversement accompli par le locataire grâce à l'état des lieux. Désormais, tout n'était que terres enrichies et irriguées. En fait, c'était une autre propriété que reprenaient les bailleurs. Alors qu'au moment de la location, la valeur moyenne des terres n'atteignait pas 50 000 F l'hectare, celle-ci dépassait les 100 000 F l'hectare en terres maraîchères. Ce mode d'évaluation fut adopté par les juges. La cour d'appel a calculé l'indemnité pour les améliorations en se fondant sur la seule plus-value acquise par les terres affermées. La Cour de cassation jugera au contraire que l'article L. 411-71-3° du code rural impose de chiffrer le coût des travaux au jour de la cessation du bail dont l'effet est susceptible de se prolonger après le départ du preneur et déduction faite d'un amortissement sur dix-huit ans.

Il restait à déterminer l'indemnité au preneur pour l'aménagement des bâtiments. En principe, selon l'article L. 411-71-1°, l'indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l'expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution. Toutefois, l'indemnité est due dans la mesure où les aménagements conservent une valeur effective d'utilisation pour la propriété louée. Quel était désormais l'intérêt pour cette petite ferme de posséder trois logements d'ouvriers dont la nécessité n'avait été motivée que par la transformation en exploitation maraîchère ? Que feraient les bailleurs de ces logements s'ils entendaient reprendre l'exploitation traditionnelle ? Là encore, l'arrêt de la cour d'appel qui avait accordé l'indemnisation sur la base des travaux effectués sera cassé. Il appartiendra à la cour de renvoi de rechercher si subsiste, au départ du preneur, une valeur effective d'utilisation. A défaut, aucune indemnité pour les bâtiments ne sera due.

Jacques Lachaud