La cession de bail n'est pas subordonnée à l'agrément préalable du nu-propriétaire.

On ne finira jamais de rencontrer des situations juridiques nouvelles. La matière est inépuisable comme les conflits humains, censés être réglés par le droit... Lorsqu'on évoque l'usufruit dans le domaine des baux ruraux, un schéma classique vient à l'esprit. L'usufruitier a consenti un bail rural sans l'autorisation des nus-propriétaires. Et, conformément à l'article 595 du code civil, les nus-propriétaires demandent aux tribunaux de prononcer la nullité du bail conclu sans leur consentement. Ici, c'est dans un contexte différent que nous cheminerons.Pendant plus de vingt ans, André X., propriétaire foncier avait consenti un bail à ferme sur son domaine. En ce temps-là, le fermier Robert Y. était en pleine force de l'âge. Il apportait à la culture du bien toute une énergie emmagasinée. Du même coup, ses rapports avec le propriétaire, André X., s'écoulaient harmonieusement. On dit même que, lorsque Y. avait eu un fils en tout début de bail, le propriétaire avait offert le champagne pour le baptême de Séraphin. Il prédit même que ' le petit ange ' deviendrait un jour le fermier du domaine... Lorsque André X. est décédé, il laissait à sa survivance un fils unique, Antoine, marié avec la fille d'un propriétaire voisin, dont il avait eu deux enfants encore mineurs. Antoine n'eut pas le temps de remplir son rôle de bailleur car il mourait à son tour, trois ans après son père. Clotilde, tel était le nom de la veuve, avait opté pour l'usufruit général, en exécution d'une donation entre époux. Issue du terroir, Clotilde a rempli pendant des années son rôle de bailleresse tandis que ses enfants, devenus majeurs, ont quitté le pays. Elle a encaissé les loyers et a fait face aux dépenses d'entretien. En fait, c'est elle ' le patron '. Robert Y. la considère bien comme tel, la tenant au courant de ses initiatives culturales et de ses difficultés. Le bail d'origine s'est renouvelé sans opposition. Maintenant que Séraphin est revenu du service, Robert Y. pense à la retraite. Il s'en est entretenu avec Clotilde. On a convenu que le fils prendrait la suite du père et la bailleresse a donné son accord écrit.Le problème, c'est que ' le petit ange ' n'a pas hérité des qualités de son père. Il revendique, conteste, néglige ses devoirs... Il faudrait mettre un terme au bail. Les nus-propriétaires et l'usufruitière pensaient avoir trouvé la solution et une construction juridique est mise au point. L'autorisation de cession donnée par l'usufruitière n'était pas valable, car elle exigeait l'accord des nus-propriétaires. En conséquence, cette cession non autorisée légalement constituait un motif de résiliation de bail. C'est en ce sens que l'usufruitière et les nus-propriétaires vont agir. Robert et son fils Séraphin ne manquaient pas d'arguments à faire valoir à l'encontre de ce procès. D'abord, la morale la plus élémentaire voulait que celle qu'ils considéraient comme leur bailleresse ait engagé ses enfants par l'autorisation de cession accordée. Mais surtout, la veuve, jouissant du droit d'usufruit, avait la qualité de bailleresse apte à accorder l'autorisation de cession sans que les nus-propriétaires aient à intervenir. En effet, n'est-il pas admis que c'est l'usufruitier qui a le pouvoir de donner congé et qui doit faire face aux obligations d'entretien ? L'article 595 du code civil prescrit que les nus-propriétaires doivent donner leur consentement à la conclusion du bail. Mais une fois le contrat de location valablement établi, et il l'était puisque émanant du grand-père André X., les nus-propriétaires n'ont pas à intervenir dans les rapports avec le fermier. L'argumentation séduira la cour d'appel et après la Cour de cassation. Il sera jugé que l'usufruitier peut donner seul l'autorisation de la cession du bail rural au profit d'un descendant du fermier. Ainsi, un principe fondamental est posé qui aura valeur d'enseignement. Les magistrats iront plus loin. En l'espèce, les nus-propriétaires avaient, sans protestation, laissé leur mère jouer le rôle de bailleur. Ainsi, même si le principe affirmé était discuté, l'usufruitier avait, vis-à-vis des fermiers, un véritable mandat apparent qui engageait les nus-propriétaires.

Jacques Lachaud