La véranda édifiée en surplomb du fond voisin sera détruite.

Il y a bientôt cent ans, Léopold riche manufacturier avait acquis dans la banlieue ouest de Paris un terrain d'un peu plus de 15 000 m² encore environné de résidences campagnardes et même de champs cultivés. La construction d'un beau pavillon en pierre meulière avait suivi de peu l'acquisition. La maison précédée d'un jardin d'agrément au bord d'un chemin rural s'ouvrait à l'arrière sur ce que l'on qualifiait pompeusement de parc. Pour agrémenter le grand salon du premier étage, on avait prolongé la façade par une véranda donnant sur le parc et le surplombant sur plus de dix mètres.

Au décès de Léopold, ses deux fils s'étaient partagé l'ensemble immobilier, l'un conservant la bâtisse, l'autre recevant 10 000 m² de terrain, le fameux parc. Le bornage entre les deux lots passait au pied du pavillon. Pendant des années, les rapports entre les deux nouveaux propriétaires, frères selon la loi et l'affection, se sont déroulés harmonieusement. Les descendants de l'un et de l'autre ont été amenés à vendre ce qu'ils avaient reçu dans la succession de leurs pères. M. A. avait acquis la construction d'origine, alors que M. B. achetait aux enchères le parc attribué à l'un des fils de Léopold. Cet acquéreur, comme il en avait le droit, a décidé de construire sur son bien. A cette occasion, il fut nécessaire de délimiter soigneusement la frontière entre les deux propriétés et l'on a retrouvé le bornage d'origine joint à l'acte de partage.
L'évidence s'imposait : la véranda de M. A. surplombait le terrain de M. B. Cette situation, M. B. ne l'acceptait pas. Il se trouvait en présence d'un empiètement sur sa surface par ce surplomb. Il entendait y mettre fin et engagea une action devant le tribunal en démolition de la véranda. Il se prévalait, pour ce faire, de la jurisprudence qui ordonne la suppression d'une partie des fondations d'un immeuble voisin qui s'étend sur 60 centimètres sur la propriété limitrophe.
Dans l'esprit de M. A., cette prétention était dénuée de fondement puisque la véranda existait bien avant la séparation des deux fonds. Affinant son raisonnement avec l'aide de son conseil, M. A. soutenait qu'il avait acquis, par destination du père de famille, une servitude de surplomb du terrain limitrophe. En effet, disait-il, les choses avaient été mises en l'état par Léopold alors propriétaire du tout. La rupture de l'unité foncière ne faisait pas obstacle à ce que la situation soit maintenue dans sa physionomie d'origine. Il ajoutait qu'il en aurait été différemment si, au moment du partage de la succession de Léopold, la suppression de la véranda avait été prévue.
Pour mieux suivre l'argumentation de M. A., un exemple est nécessaire. Si, au lieu de la terrasse en surplomb du terrain, Léopold avait ouvert une fenêtre donnant sur le parc, du jour où le bien était divisée en deux, A. le nouveau propriétaire de la maison, aurait bénéficié d'une servitude de vue sur le terrain B. par destination du père de famille.
Est-ce avec ce raisonnement que A. a convaincu la cour d'appel ? Nul ne le sait. La cour a retenu l'existence d'une servitude de surplomb sur le terrain B. et, du même coup, maintenu la véranda en place.

Le débat sera porté par B. devant la Cour suprême qui prendra un arrêt de principe mettant à néant la décision des juges d'appel. Elle affirmera, et c'est ce qui en fait l'intérêt dans le cadre général de la définition des servitudes, qu'' une servitude ne peut conférer le droit d'empiéter sur la propriété d'autrui. ' Or, la propriété c'est non seulement la superficie du sol, mais également l'espace aérien qui la surplombe. En l'espèce, la véranda empiétait sur l'espace aérien, propriété de B. Du fait du prolongement de la construction par cet appendice, A. occupait une partie du bien de B. à titre de propriétaire. Alors qu'une servitude, au vrai sens du terme, permet seulement à son bénéficiaire d'utiliser le bien d'autrui pour passer, faire circuler de l'eau, puiser à une source, mais n'entraîne pas dépossession du débiteur de la servitude seulement amputé de la jouissance d'une partie de son bien.
Il est à remarquer qu'une question aurait pu être soulevée et ne semble pas l'avoir été. On est en mesure d'acquérir la propriété de son voisin par prescription trentenaire. Le propriétaire A., occupant une partie de la propriété B., aurait pu soutenir être devenu propriétaire de l'espace aérien surplombant le terrain B., si plus de 30 ans s'étaient écoulés depuis la séparation des fonds.

Jacques Lachaud