Cette vente peut être un moyen de transmission du foncier. 1 % environ des ventes sont réalisées en viager car l'outil n'a pas bonne presse.

Le viager s'apparente à une vente classique, seule la méthode de paiement est différente puisque le prix est converti en une rente. Pourtant les avantages existent tant pour le vendeur (crédirentier) qui y trouve un complément de retraite, que pour l'acheteur (débirentier) qui souhaite s'installer sans mise de fonds initiale importante. Au-delà de l'aspect financier de la transaction, le caractère affectif est important. Aussi la vente en viager est-elle généralement utilisée dans le cadre familial. Le vendeur et l'acquéreur se mettent d'accord sur un prix de vente à charge pour le notaire de le transposer suivant un barème pour fixer le montant de la rente.

Cette rente peut être fournie en partie sous forme de prestations en nature (soin, nourriture, bois de chauffage...). D'autres aménagements peuvent être prévus dans le contrat permettant au vendeur d'occuper gratuitement la maison. Ce droit peut revenir ensuite au conjoint survivant après le décès de l'époux vendeur. Cette réserve de jouissance se déduit alors du prix de vente. L'insertion d'une autre clause de réversion permettra au conjoint survivant de bénéficier de la rente, au même taux, lors du décès du premier époux. Là encore le montant initial de la rente sera moins élevé. Une partie du prix de la vente peut aussi être payée au comptant (le bouquet). Cette somme d'argent vient en déduction du capital de la rente. Le vendeur dispose quant à lui d'un capital rapidement. Le contrat peut enfin convenir que l'acquéreur aura à sa charge les gros travaux de réparation (par exemple la toiture) et la taxe foncière. Cette souplesse n'est donc pas négligeable surtout pour le vendeur lorsqu'il est âgé, sans enfant, avec de faibles revenus.
Côté acheteur, la rente en viager lui évite d'avoir recours à l'emprunt et de démarcher les banques. Le vendeur sert de banquier. Par ailleurs, lorsque la rente est versée en totalité ou en partie sous forme de prestations en nature, la vente échappe au droit de préemption de la Safer. L'acquéreur n'est pas non plus pieds et mains liés. La loi lui donne le droit de revendre le bien du vivant du crédirentier sans son autorisation mais à condition qu'il reste personnellement débiteur de la rente ou codébiteur solidaire avec le nouvel acquéreur. A noter qu'en cas de disparition préalable du débirentier, ses héritiers sont tenus au paiement de la rente, d'ou l'intérêt de souscrire une assurance décès. Bien sûr l'allongement de la durée de la vie ne rend pas le viager économiquement fiable. Et fiscalement des freins existent.

Contrairement à une vente classique où l'impôt est dû, en cas de plus-value, c'est-à-dire sur les benéfices réalisés à l'occasion de la transaction, la rente est imposable sur le revenu, même s'il existe des abattements. La fraction imposable de la rente est fixée à 70 %, si le vendeur est âgé de moins de 50 ans; 50 % de 50 à 59 ans inclus ; 40 % de 60 à 69 ans inclus et 30 % au-delà de 70 ans. Par ailleurs, l'acquéreur débirentier ne peut réduire de ses revenus imposables les rentes. A l'inverse, s'il fait appel à l'emprunt dans une vente ordinaire, il bénéficie d'une déduction fiscale de ses remboursements de crédits. Les frais d'une vente en viager sont identiques à ceux d'une vente classique et notamment les frais de notaire.

Véronique Déaud Maître Beguin