Le fermier avait acquis par préemption les terres qu'il exploitait. Mais, n'ayant pas publié l'acte de vente, il a été évincé par les bénéficaires d'une donation qui se sont, eux, acquittés de cette formalité.

Justin X est fermier de Madame Y depuis plus de 30 ans. La terre est bonne, le blé dur subventionné y prospère, d'autant que depuis des années, il l'a amélioré par des apports de fumures. L'âge de la retraite se profile, il ne la demande pas, mais en fait c'est son fils qui cultive et dirige l'exploitation. La propriétaire, âgée de plus de 75 ans, habite à 200 km et ignore le comportement de son fermier qui acquitte régulièrement son fermage. Un couple, Paul et Elisabeth, lointains parents de M me Y, désireux de s'installer ont pris contact en vue d'acheter la propriété. M me Y accepte en l'état de cette lointaine parenté de vendre pour un prix presque symbolique.

C'est le notaire des acheteurs qui se chargera de la notification à Justin, dont on ne peut ignorer la présence et le droit. A réception de la lettre recommandée faisant connaître la vente envisagée, Justin n'a pas réfléchi très longtemps. L'occasion est à saisir car le prix demandé est plus que raisonnable. Il répond à la bailleresse qu'il entend exercer son droit de préemption. A partir de là, il se croit propriétaire et pour éviter les frais, bien que réduits puisqu'il achète en tant que fermier, il ne demande pas la signature d'un acte de vente. Personne ne conteste sa présence sur les lieux.
M me Y et ses acquéreurs évincés par la préemption sont consternés. Ils décident, au bout d'un an d'incertitude et sur les conseils du notaire, que M me Y consente une donation du domaine à ceux qui devaient l'acheter. Un acte notarié est dressé et publié à la conservation des hypothèques. Même si les frais de cet acte sont importants, ils sont moins chers que le prix de la vente si elle avait pu sortir à effet. Voilà donc les époux Z propriétaires du bien par donation.
Le problème est que Justin et son fils occupent toujours la ferme. Forts de leur titre de propriété, les époux Z font convoquer Justin et son fils en résiliation de bail pour abandon de la culture par le père et cession non autorisée au profit du fils. Les preuves de la cession ne manquent pas car le fermier, décidé à prendre sa retraite, a opéré la mutation des parcelles à la MSA et depuis des années, le fermage était réglé par le fils.
La réaction de Justin est immédiate. Comment l'assigner en résiliation de bail alors que depuis qu'il a exercé le droit de préemption, il est propriétaire de la ferme. Plaisanterie, répondront les époux Z puisque nous sommes nous-même propriétaires en vertu de l'acte de donation dont nous avons bénéficié. Voilà donc deux propriétaires du même bien.

La première difficulté que les juges vont avoir à trancher sera résolue en s'appuyant sur les articles 30 et 28 du décret du 4 janvier 1955 qui déclare que sont inopposables aux tiers les actes et décisions judiciaires entraînant transfert de propriété, qui n'ont pas fait l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques. Mais Justin de faire valoir qu'il est propriétaire pour avoir préempté. Il ne peut se voir opposer le décret du 4 janvier 1955 puisqu'il n'y a pas eu d'acte. A l'argument de Justin, les juges, approuvés du reste par la Cour de cassation, répondront que l'article 30 du décret devait s'appliquer dans la mesure où Justin et les époux Z revendiquaient des droits de propriété sur le même bien. Par suite, les époux Z, titulaires d'un acte de propriété publié, l'emportaient sur Justin qui ne justifiait d'aucun acte publié. Même si Justin, ayant préempté, devait être considéré comme propriétaire vis-à-vis de M me Y, n'ayant pas exigé une authentification par acte notarié et publié le transfert de propriété, il ne pouvait opposer son droit aux époux Z qui possédaient un acte publié.
La leçon est à retenir car elle concerne non seulement le fermier mais également la Safer qui préempte. La déclaration de préemption ne transfère pas la propriété à l'égard des tiers en sorte que, si après préemption par la Safer, avant que ne soit conclu l'acte notarié publié, un créancier du vendeur inscrit une hypothèque judiciaire sur le bien préempté, cette hypothèque sera opposable à la Safer.
Reconnus propriétaires du bien, les époux Z indiscutablement bailleurs de Justin, étaient en droit d'agir en résiliation. Leur action a été déclarée bien fondée, la cession de bail sans autorisation étant largement établie.

JACQUES LACHAUD